Immobilier | Des offres bidon pour hausser les prix

En pleine pandémie, pendant que le prix des maisons explosait, un courtier immobilier a fait remplir par des proches des offres d’achat bidon. Ce petit manège a eu pour effet de créer une surenchère favorable à sa patronne Christine Girouard, une courtière bien connue à Repentigny et vedette de l’émission Numéros 1 à CASA.

Jonathan Dauphinais-Fortin, courtier immobilier au sein de l’équipe Christine Girouard, a ainsi déposé au moins deux offres bidon en 2022, selon des sources et des documents consultés par La Presse. Cette stratégie visait possiblement à faire grimper les enchères lors de la vente de propriétés que Christine Girouard avait sous contrat chez RE/MAX D’ICI.

Faire des offres bidon contrevient au Code criminel selon des spécialistes du droit consultés par La Presse.

En février 2022, une maison est à vendre par Mme Girouard à Repentigny. Prix affiché : 399 700 $.

Mackenson Latour et sa femme Marie Magdala Azar ont fait une dizaine d’offres sur d’autres résidences lors de surenchères, mais sans succès. Ils croient enfin avoir trouvé la bonne propriété pour loger leurs deux enfants et la mère de M. Latour. Avec l’aide de leur courtier immobilier, ils font une première offre à 410 000 $ le 22 février 2022 à 13 h 20.

« Ça fait longtemps qu’on rêvait d’avoir une maison, raconte Mackenson Latour. On a commencé à magasiner en 2021. »

À 16 h 56, une seconde offre est présentée. M. Latour reçoit alors un appel de son courtier. Selon ce dernier, le père de famille doit bonifier de toute urgence son offre, car l’offre concurrente se termine à 21 h le soir même. M. Latour risque encore une fois de perdre la maison.

« Notre courtier disait : une maison pareille, c’est sûr que les gens vont mettre 430 000 $, se souvient-il. Comme on avait déjà fait plusieurs offres à 450 000 $, qu’on ne les avait pas eues et qu’on apprenait que le gouvernement allait commencer à monter les taux, on a dit : il vaut mieux ne pas perdre de temps, on met tout ce qu’on a. »

À 17 h 11, le courtier immobilier Sully Mompremier ajoute 40 000 $ à la promesse d’achat de ses clients. L’offre de 450 000 $ est acceptée.

Ce que M. Latour et sa femme ne savent pas, c’est que la deuxième offre déposée peu de temps après la leur n’est pas vraiment une menace.

Le courtier immobilier de l’équipe Christine Girouard Jonathan Dauphinais-Fortin l’a présentée au nom d’une cliente qui est alors sa conjointe. Celle-ci, qui a demandé à La Presse l’anonymat par peur des conséquences judiciaires, habite alors à la même adresse que lui. Elle fait une offre de 370 000 $. C’est 30 000 $ de moins que le prix demandé et 40 000 $ de moins que le prix offert par M. Latour et sa femme.

« C’est vraiment pas croyable, c’est pas croyable, c’est pas croyable ! », répète M. Latour, sous le choc, lorsque La Presse lui montre les documents.

« La différence est vraiment énorme et m’étonne dans le contexte de surchauffe et de multioffres », affirme leur courtier immobilier, Sully Mompremier.

Sully Mompremier rappelle qu’il n’a pas accès aux promesses d’achat faites par les autres courtiers. C’est la loi. Mais une chose est sûre, soutient-il, s’il n’y avait pas eu une autre offre, ses clients n’auraient pas bonifié la leur.

« Jamais, jamais, jamais, déclare-t-il, catégorique, puisqu’on trouvait que notre première offre était une offre très raisonnable au-dessus de 400 000 $. »

M. Latour réfléchit à ce qu’il va faire afin d’être indemnisé pour avoir payé 40 000 $ trop cher sa maison à cause du procédé.

Jointe au téléphone, l’ancienne conjointe du courtier Jonathan Dauphinais-Fortin hésite longuement, mais confirme que c’est son conjoint de l’époque qui lui a demandé de faire cette offre.

« Honnêtement, je me rappelle d’avoir fait ça [l’offre], mais je ne me rappelle pas la façon qu’il me l’a demandé », explique-t-elle à La Presse.

« Je n’ai pas senti que c’était quelque chose de gros. […] Je n’ai pas senti que c’étaient des choses illégales », explique la jeune femme.

Saviez-vous qu’il y avait des risques de rester prise avec la maison si l’offre était acceptée ? demande La Presse. « Honnêtement, je ne connais pas ça, [donc] non, j’ai aucune idée. »

De leur côté, les ex-propriétaires de la maison à Repentigny soutiennent qu’ils n’étaient pas au courant du procédé. M. Latour et sa famille ont pris possession de la résidence en juin 2022.

« L’offre est fausse, c’est une fausse offre, les personnes pourraient être accusées de fabrication de faux et usage de faux, parce que c’est dans le but d’en tirer un avantage », affirme l’avocat en droit criminel et pénal, Jean-François Boudreau.

« C’est grave, c’est un acte criminel, affirme l’avocat. C’est vraiment ça, l’article 380 du Code criminel, c’est carrément de la fraude, c’est de la fraude. »

Pierre Rainville, professeur de droit civil et pénal à l’Université Laval, est aussi de cet avis et rappelle que c’est passible d’un emprisonnement maximal de 14 ans. « Parce que c’est une promesse d’achat factice, bidon, explique-t-il. Si la personne a surenchéri sur la foi de ce document-là, on n’est plus au niveau de la tentative de fraude, on est dans la fraude tout court. »

Deuxième offre similaire

Mme Girouard et M. Dauphinais-Fortin, qui sont maintenant conjoints, semblent avoir tenté la même stratégie quelques mois plus tard lors de la vente d’une autre propriété à Repentigny.

En mai 2022, Claude Fromental et Gisèle Glacet signent un contrat de courtage pour la vente de leur maison avec Christine Girouard. Ils souhaitaient la vendre 635 000 $, racontent-ils au téléphone, mais le prix affiché est de 580 700 $.

Deux semaines plus tard, comme il n’y a aucune activité sur la propriété, la courtière annule le contrat et en fait un autre dans le but que la propriété sorte en nouveauté sur Centris. Le prix affiché est maintenant de 549 700 $, au grand désarroi des vendeurs, qui relatent avoir mis de la pression sur la courtière pour que leur maison soit vendue à 635 000 $.

M. Fromental se rappelle d’avoir reçu deux promesses d’achat le matin du 6 juin : une offre à 607 000 $ et l’autre à 605 000 $. « Je n’ai jamais eu de troisième offre, je m’excuse. Non, absolument pas », affirme-t-il, à la fois catégorique et surpris.

Selon les documents obtenus par La Presse, une troisième promesse d’achat a pourtant bel et bien été faite le même jour à 16 h 28 et mentionnée aux deux autres acheteurs potentiels.

C’est encore Jonathan Dauphinais-Fortin, de l’équipe de Christine Girouard, qui a présenté l’offre pour la maison vendue par sa patronne.

Cette fois-ci, c’est le nom d’un ami « de longue date », comme il se décrit lui-même au téléphone, qui est inscrit sur les documents comme acheteur. Le montant offert (500 000 $) est largement inférieur au prix demandé et au prix des deux offres déjà présentées à sa patronne.

Ami depuis une « quinzaine d’années » avec M. Dauphinais-Fortin, Dominique Rioux dit se souvenir de la maison en question et avoue ne pas l’avoir visitée. « Moi, j’en ai fait à peu près 20 cette année des offres d’achat, puis j’en ai peut-être 3 là-dedans que je n’ai pas visitées, se défend-il. Toutes mes offres que j’ai faites cette année étaient en bas du prix demandé. »

Le procédé n’a pas fonctionné. Les acheteurs n’ont pas renchéri. Le vendeur, M. Fromental, qui a demandé de l’aide à l’OACIQ pour mettre un terme à son contrat de courtage avec Christine Girouard, se dit « exaspéré » des « magouilles de courtiers ». Il n’a pas encore vendu sa maison de Repentigny.

« Je ne peux plus voir de courtiers, s’exclame-t-il. Je n’en veux plus du tout. J’ai mis ma maison sur Du Proprio, ça mettra le temps que ça mettra. Il n’y a plus un courtier qui rentre ici. »

« Nous prenons la situation au sérieux. Nous avons débuté une analyse de ces transactions et tentons de bien comprendre ce qui s’est passé dans chacun des cas rapportés, a déclaré Marie-Eve Gélinas, directrice marketing et communications chez RE/MAX Québec, dans une déclaration par courriel. Évidemment, à l’heure actuelle, nous ne possédons pas toutes vos informations et ne pouvons répondre clairement à vos questions. Mme Girouard n’est pas disponible pour une entrevue, mais elle collabore avec nous à notre analyse. »

Un style audacieux qui enfreint la loi

Dans l’épisode 5 de la première saison de l’émission Numéros 1 diffusée à CASA, on voit Christine Girouard en train de négocier la vente d’une propriété pendant qu’elle est chez l’esthéticienne et raconter comment elle s’y prend pour obtenir le meilleur prix pour ses clients vendeurs.

Au téléphone, elle annonce à sa cliente l’offre de 235 000 $ obtenue pour sa maison. La cliente est contente et satisfaite. Sans le lui dire, Christine rappelle le courtier qui représente les acheteurs et lui dit que sa cliente en veut plus.

« Je viens de leur parler. Ils font les calculs, mais il en manquerait un peu. Donc 237 500 $, ça fonctionnerait », dit-elle au téléphone.

La courtière parle ensuite en s’adressant à la caméra : « Est-ce que c’est vrai ? Non. Est-ce que c’est dans son intérêt à elle ? Oui. Pour qui je travaille ? Elle, pas pour lui. »

Consulté à ce sujet, l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) a écrit par courriel qu’il ne peut pas commenter cette situation précise.

La Presse a donc demandé à l’ancien président et chef de la direction de l’OACIQ de 2004 à 2014, l’avocat Robert Nadeau, d’analyser l’épisode diffusé à la télévision.

Selon l’expert, Christine Girouard enfreint neuf articles de la Loi sur le courtage immobilier à l’écran, aux yeux de tous, et surtout de ceux à qui elle ment, soutient-il, le courtier collaborateur et son client, l’acheteur.

« Imaginons que le courtier collaborateur et ses clients apprennent en regardant l’émission que sur la base d’un mensonge, parce que c’est un mensonge, ils ont fait une offre à 2500 $ plus chère », soulève-t-il.

« Ils se sont fait avoir, parce que la cliente était prête à prendre 2500 $ de moins. Mais sur de fausses informations, ils ont fait une offre à 237 500 $. Autant le courtier que les acheteurs vont penser que les courtiers sont vraiment tous des arnaqueurs. C’est l’image qui transpire de ça. Pour les vendeurs, c’est un bon courtier et pour les acheteurs, on ne veut pas faire affaire avec elle, elle ment. »

Les articles

Christine Girouard contrevient à l’article 5, soutient-il, « toujours être en mesure de montrer l’exactitude de ses renseignements », car elle donne une fausse information.

Ensuite, il cite l’article 90 : « Le courtier ou le dirigeant d’agence ne doit ni abuser de la bonne foi d’un autre titulaire d’un permis ni user de procédés déloyaux envers celui-ci ».

Il y a aussi l’article 75 : « lorsqu’il intervient sur la place publique en matière immobilière, s’assurer qu’il le fait de façon compétente ». « Ici, pour moi, ce n’est pas compétent », observe-t-il.

Sans oublier l’article 67 : « le courtier ou le dirigeant d’agence doit exercer ses activités de façon à éviter toutes polémiques ». « Quand tu regardes une émission comme celle-là, des polémiques il y en a ! », s’exclame-t-il.

« Je me suis bâti au fil des années une clientèle fidèle, à force de travail acharné, sans faire de compromis quant au respect de mes obligations légales et déontologiques, a déclaré Mme Girouard dans un courriel transmis par son avocat. Je n’ai aucun contrôle ni aucun droit de regard quant au montage des épisodes ou sur les séquences retenues par la production. »

RE/MAX a indiqué à La Presse que l’OACIQ avait donné un avertissement verbal à la courtière. En effectuant une recherche sur le site de l’OACIQ afin de vérifier si un courtier est en règle, on remarque que Mme Girouard n’a aucune mention administrative ni mesure disciplinaire.

Le fait que la courtière n’ait pas eu de vraie réprimande à son dossier nuit à la réputation de toute la profession, soutient Robert Nadeau.

Dans l’épisode 8, la courtière reconfirme son style en déclarant à la caméra :

« OK, je bluffe, bon, c’est ma job, on m’engage pour ça. On m’engage pour avoir les meilleurs prix. Tu vas l’avoir, c’est sûr et certain. »

Endormie pendant la négociation

Quelques semaines après les offres bidon faites par les proches du courtier de son équipe, Christine Girouard a accepté de payer 7500 $ à des clients qui s’estimaient lésés par elle lors de l’achat de leur propriété, démontre une quittance que La Presse a obtenue.

Selon l’entente, en échange de l’argent, les clients renoncent « à tout recours, plainte et réclamation de quelque nature que ce soit. Les parties s’engagent à garder la présente entente confidentielle », est-il écrit.

Contactés par La Presse, les anciens clients de Mme Girouard ont refusé de nous parler.

C’est par la bouche des vendeurs, lors de l’inspection préachat de leur maison – en l’absence des courtiers –, qu’ils ont appris ce qui s’était passé à leur insu.

« Nous, surtout ma femme, ma femme était mal devant les acheteurs », admet le vendeur, qui raconte avoir voulu rectifier les faits à ce moment.

« Les acheteurs ont bonifié sans savoir ce qui se passait, en disant : les vendeurs sont gourmands », relate le vendeur.

Séquence des évènements

Les acheteurs lésés avaient trouvé une maison à Repentigny avec l’aide de Mme Girouard. Acheteurs, vendeurs et courtiers s’étaient entendus verbalement sur un prix et une contre-offre, raconte la courtière Stéphanie Summers, de RE/MAX D’ICI, qui représentait les vendeurs.

Mme Summers a envoyé sa contre-offre à Mme Girouard un dimanche à 14 h. Cette contre-offre prenait fin à 20 h. Or, la courtière n’a pas répondu et n’était pas joignable, se souvient Mme Summers.

« On s’apprêtait à accepter l’offre des acheteurs en question. On s’était entendus verbalement, relate à son tour le vendeur. Nous, on attendait le document signé, on attendait, on attendait, et là, les délais ont passé. »

Mme Girouard a finalement donné signe de vie à 22 h 30. Comme Mme Summers n’a pas répondu, elle a écrit directement à son client par Facebook, soutient la courtière. Elle a indiqué qu’elle s’était endormie en après-midi et qu’elle était maintenant prête à procéder. « Contacter directement [le] client [d’un autre courtier], c’est à l’encontre du Code de déontologie », précise Mme Summers.

« Lorsque je lui ai parlé, Christine Girouard m’a dit : Excuse-moi, je me suis endormie, soutient Mme Summers. Mais à ses clients, elle a dit que les vendeurs voulaient plus d’argent. »

Les délais étant passés, Christine Girouard a donc fait le lendemain une contre-offre plus élevée de 7500 $, qui a été acceptée.

Quand les acheteurs ont découvert la vérité, ils ont demandé l’aide de Mme Summers afin d’être indemnisés pour la faute de leur courtière.

« Les acheteurs ont reçu une compensation en échange de leur silence, affirme Stéphanie Summers. Ils ont signé une entente de confidentialité pour laquelle j’ai dû fournir des documents de preuve au directeur de l’agence RE/MAX D’ICI. »

Un système basé sur la confiance

Comme les montants des promesses d’achat sont cachés et jamais révélés aux acheteurs, l’industrie immobilière est basée sur la confiance. Lorsque cette confiance est ébranlée, il faut assurément plus de transparence et une régulation, affirme le professeur d’université spécialisé en immobilier Amine Ouazad.

« C’est le côté sombre de l’économie immobilière. On n’a pas beaucoup d’information. L’ouvrir aiderait les consommateurs », soutient Amine Ouazad, ancien professeur à HEC Montréal et aujourd’hui professeur associé au département de finance et d’économie de la Rutgers Business School au New Jersey.

Ayant fait des recherches sur les marchés immobiliers à travers le monde, Amine Ouazad en vient à ce constat qu’il faut recommander une législation à l’Assemblée nationale. « On doit non seulement améliorer la transparence des offres, mais aussi la transparence des comparables pour qu’on soit capable d’avoir la valeur des biens qui ont été échangés dans un quartier. »

Il recommande un accès public et gratuit à toutes les transactions. Il cite en exemple le site payant de données sur les transactions immobilières JLR qui pourrait servir de modèle.

Avant de commencer leur magasinage de propriétés, les consommateurs doivent être en mesure d’avoir accès au montant de toutes les transactions, explique-t-il. Avec ces informations, ils seront en mesure d’évaluer le bien immobilier et d’éviter « la malédiction du vainqueur ». « Les gens qui gagnent aux enchères sont ceux qui surévaluent la valeur de leur bien immobilier. »

Actuellement, les propriétaires qui vendent leur maison peuvent payer un évaluateur agréé qui a accès aux données ou un courtier immobilier. L’acheteur, lui, se tournera vers un courtier.

Un acheteur ou un vendeur n’a pas accès à ces données, sauf celles vendues depuis 2021 avec le nouvel outil interactif du Journal de Montréal.

Le professeur observe que l’industrie est peu régulée et qu’il y a un enjeu majeur quant à la façon dont les courtiers sont rémunérés.

« La structure de leur incitatif est reliée au prix de vente et au fait que la vente se produise. Quand les marchés sont en décélération, ils souhaitent plus provoquer la vente. Dans la période d’expansion qu’on a connu, c’était clairement qu’il fallait faire de la surenchère pour pouvoir faire croître le montant des commissions. »